Dalla soluzione di comune accordo fino al ricorso delle vie legali: tutto quello che bisogna sapere in caso di infiltrazioni d’acqua dall’appartamento sovrastante.

 

Se abitate in un condominio e a un certo punto vi capita di assistere in maniera più o meno repentina alla comparsa di macchie sul soffitto, nella maggior parte dei casi si tratta di infiltrazioni d’acqua dall’appartamento sovrastante oppure, a seconda del contesto, dal sottotetto o dal terrazzo.

In questo caso armarsi di rullo per pittura non è la soluzione definitiva, perché se non viene risolto prima il problema, l’umidità derivante dalle infiltrazioni d’acqua comincia a generare macchie che a lungo andare renderanno vani anche i costosi trattamenti con la pittura antimuffa. Prima di dare adito a qualsiasi tipo di intervento, quindi, è importante mettere al corrente della situazione il proprietario, oppure il locatario dell’appartamento sovrastante, e se possibile trovare una soluzione di comune accordo.

Purtroppo, però, non sempre le cose procedono in modo così semplice e lineare; nella maggior parte dei casi, invece, avviene l’esatto contrario e quindi si arriva alle vie legali. Andiamo quindi ad approfondire ulteriormente l’argomento e vediamo quali sono gli ipotetici scenari che si possono presentare in una situazione del genere.

 

Come riconoscere le infiltrazioni d’acqua

Come accennato in precedenza, le infiltrazioni d’acqua si possono facilmente riconoscere grazie alle macchie di muffa che si formano nei punti dove sono localizzate le tubature danneggiate.

Negli edifici condominiali le macchie umidità soffitto si presentano principalmente nelle stanze da bagno e nelle cucine; infatti dal momento che la posizione delle condotte d’acqua, in pianta, è comune su ogni verticale di appartamenti, è molto più semplice il verificarsi di infiltrazioni dal bagno sovrastante.

Ciò non toglie che possono presentarsi casi in cui le perdite interessano tubi acqua esterni condominio, oppure pavimentazioni di attici e terrazze situate al di sopra degli appartamenti e non adeguatamente isolate contro pioggia e umidità. Quest’ultima circostanza si verifica soprattutto negli appartamenti che si trovano all’ultimo piano degli edifici, dove ogni stanza è potenzialmente esposta a infiltrazioni d’acqua dal tetto.

 

Danni da infiltrazione d’acqua: come accertarli

Prima di procedere in qualsiasi direzione, bisogna accertare la presenza di eventuali danni causati dalle infiltrazioni di acqua; questi possono essere di tipo strutturale, cioè inerenti le tubazioni e le opere in muratura, di tipo sanitario, in quanto la muffa è potenzialmente rischiosa per la salute umana, oppure di entrambi i tipi.

Prima di mettere al corrente della situazione il proprietario dell’appartamento sovrastante, è bene scattare delle foto e spedirgliele mediante raccomandata con ricevuta di ritorno; in questo modo si potranno avere delle prove tangibili nel caso in cui il proprietario rifiuti di trovare una soluzione di comune accordo e obblighi il danneggiato a ricorrere a vie legali.

Per stabilire l’entità degli eventuali danni strutturali, bisogna interpellare per forza un idraulico o un tecnico qualificato; visivamente si può constatare lo stato della superficie esterna del soffitto infatti, verificando se ci sia distacco di intonaco per esempio, ma per conoscere la reale entità dei danni all’interno della muratura e nelle condotte bisogna per forza di cose rompere la muratura e arrivare alle tubazioni.

A stabilire la potenziale pericolosità della muffa, invece, deve provvedere il personale incaricato dell’ASL, dopo aver ricevuto la richiesta da parte del danneggiato o del tribunale che dirime la controversia.

In quest’ultimo caso sarà il tribunale stesso a nominare un perito imparziale che si assume l’incarico di individuare le cause delle infiltrazioni e di stabilire, entro i limiti del possibile, una trattativa tra le parti interessate.

A chi competono le spese di riparazione

Se le perdite d’acqua provengono da tubazioni situate nelle pareti, allora le spese di riparazione dei danni competono al proprietario dell’appartamento o dell’immobile danneggiato; lo stesso discorso vale nel caso in cui la proprietà danneggiata dalle infiltrazioni non è situata in un edificio condominiale, oppure lo è ma si trova all’ultimo piano.

Nel caso in cui le infiltrazioni sono localizzate sul soffitto e siano causate da perdite nell’impianto idrico dell’appartamento sovrastante, invece, allora il responsabile è il relativo proprietario. Dopo averlo messo al corrente della situazione e avergli inviato le fotografie del soffitto danneggiato mediante la raccomandata A.R., quindi, si può provare a raggiungere un accordo bonario; ma nel caso in cui il proprietario dell’appartamento sovrastante si rifiuti di riconoscere le sue responsabilità, allora bisogna necessariamente rivolgersi a un avvocato e portare la questione in tribunale.

È del tutto inutile invece rivolgersi all’amministratore del condominio perché, in questi casi, non è assolutamente responsabile e non può fare assolutamente nulla per intervenire.

Una volta che la questione diventa di competenza di un magistrato, però, quest’ultimo può obbligare il proprietario responsabile a pagare non soltanto gli interventi di riparazione dell’impianto rotto, ma anche a risarcire i danni, inclusi quelli non patrimoniali.

 

L’ammontare dei danni

Quando la controversia è regolata da un tribunale, una volta che il perito ha stabilito in modo imparziale quali sono le responsabilità del proprietario, il giudice si assume il compito di quantificare i danni che il proprietario dell’appartamento sovrastante è tenuto a pagare al proprietario dell’appartamento sottostante.

Di solito la prassi prevede che le stanze dove si sono formate le macchie di umidità e gli altri eventuali danni, siano ripristinate interamente; questo significa il giudice valuta sia il prezzo medio della tinteggiatura del soffitto sia quello delle pareti, anche se queste non hanno subito danni, e questo al solo scopo di evitare eventuali contrasti di colore all’interno della stanza.

Alle spese da pagare, inoltre, spesso si aggiungono anche quelle derivanti dall’indisponibilità dell’immobile; di solito dopo aver tinteggiato la stanza, infatti, quest’ultima è inagibile per almeno due o tre giorni a causa dell’odore della pittura.

Nel caso in cui il giudice si trovi in condizioni di non poter determinare con esattezza la somma del risarcimento, invece, allora questa può essere quantificata in misura equitativa, cioè l’ammontare della somma viene stabilito sulla base di quello che il giudice ritiene sia l’importo giusto; in ogni caso la liquidazione deve essere sempre congrua all’entità del danno.